İmar ve Şehircilik Terimleri
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı): Binanın arsa tabanında kaç metrekarelik veya yüzde kaçlık bir alana oturacağını gösteren orandır. KAKS / Emsal (Kat Alanı Kat Sayısı): Arsa üzerindeki tüm katların toplamında yapılabilecek en fazla inşaat alanını belirleyen katsayıdır.
Gabari: Yerel yönetimlerin (belediyelerin) imar planına göre belirlediği maksimum bina yüksekliği sınırıdır.
İfraz ve Tevhit: İfraz, bir parselin birden fazla imar parseline bölünmesidir; tevhit ise yan yana duran birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel haline getirilmesidir.
Hali Hazır Harita ve Aplikasyon Krokisi: Arazinin mevcut durumunu, sınırlarını, sokakları ve üzerindeki yapıları gösteren resmi harita ve yer gösterme belgeleridir.
Bir arsa üzerinde inşaat hakkını belirlemek için en kritik iki terim olan TAKS ve KAKS (Emsal) hesaplamalarını somut bir örnek üzerinden inceleyelim.
Örnek Senaryo
- Arsa Alanı: 1.000 metrekare m2
- TAKS Oranı: 0.30
- KAKS (Emsal) Oranı: 1.50
1. TAKS Hesaplama (Taban Alanı)Binanın arsa zemininde en fazla kaç metrekareye oturabileceğini bulmak için arsa alanı ile TAKS oranı çarpılır.
Taban Alanı = Arsa Alanı x TAKS (1.000x0.30 =300m2)
Sonuç: Yapacağınız bina yerde en fazla 300 metrekarelik bir alan kaplayabilir. Kalan 700 metrekare ise bahçe ve otopark gibi açık alanlar olarak bırakılmalıdır.
2. KAKS / Emsal Hesaplama (Toplam İnşaat Alanı)Arsanın üzerine toplamda kaç metrekarelik net/brüt kapalı alan inşa edebileceğinizi bulmak için arsa alanı ile KAKS oranı çarpılır.
Toplam İnşaat Alanı = Arsa Alanı x KAKS (Emsal) (1.000x1.50 = 1.500m2
Sonuç: Binadaki tüm katların (açıklamalarda muaf tutulan alanlar hariç) toplam alanı en fazla 1.500 metrekare olabilir.
3. Kat Sayısını Bulma (Gabari Sınırında)Eğer binayı taban alanını maksimumda tutarak kat çıkmak isterseniz, kat sayısı şu şekilde bulunur:
Kat Sayısı = Toplam İnşaat Alanı/Taban Alanı 1.500/300 = 5 Kat
Uygulama: Bu arsa üzerine tabanı 300m2 olan 5 katlı bir bina yapabilirsiniz.
Gabari İlişkisi: Eğer belediyenin belirlediği Gabari (yükseklik sınırı) en fazla 3 kat izin veriyorsa, tabanı yine 300m2 tutup 5 kat çıkamazsınız. Bu durumda toplam 1.500m2 hakkınızı doldurabilmek için projeyi değiştirmek veya yerel imar yönetmeliğindeki muafiyetleri (bodrum kat hakları vb.) kullanmak gerekir.